REKLAMA
Najlepsze Domy
Prawo budowlane - problemy inwestorów

Prawo budowlane - problemy inwestorów

Wydawać by się mogło, że po zatwierdzeniu projektu i otrzymaniu wszelkich zezwoleń na budowę, inwestor nie musi obawiać się problemów prawnych. Fot. Shutterstock
Wydawać by się mogło, że po zatwierdzeniu projektu i otrzymaniu wszelkich zezwoleń na budowę, inwestor nie musi obawiać się problemów prawnych. Fot. Shutterstock
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2017 r. wydano 194 775 pozwoleń na budowę dla 224 154 obiektów budowlanych - to o 3.9 proc. więcej niż w roku 2016, więcej było także obiektów oddanych do użytkowania. W Polsce nie brakuje inwestorów, którzy chętnie podejmują się realizacji tego typu projektów, jednak planując inwestycje budowlane należy pamiętać, że zazwyczaj są to bardzo skomplikowane przedsięwzięcia. Problemy mogą pojawić się niezależnie od etapu ich realizacji - już na początku, podczas procesu ubiegania się o wszelkie pozwolenia, ale także w trakcie samej budowy czy przy odbiorze budynku. Poniżej przykłady tylko niektórych problemów, jakie może napotkać inwestor.

Problemy prawne mogą pojawić się na każdym etapie inwestycji
- Pierwsze przeszkody, jakie może napotkać inwestor pojawiają się już na etapie planowania inwestycji i dotyczą konieczności uzyskania wszelkich zezwoleń, w tym warunków zabudowy.
- Na późniejszych etapach problemów mogą dostarczyć przede wszystkim umowy między inwestorem a wykonawcami, a także relacje z sąsiadami.
- Zakończenie budowy nie musi oznaczać końca komplikacji – te pojawiają się również na etapie odbioru inwestycji i wypłaty należności. 

Decyzja o warunkach zabudowy może pokrzyżować wszystkie plany

Podstawowym krokiem, jaki musi poczynić inwestor jest sprawdzenie, czy w interesującym go miejscu może powstać planowany budynek. Tego typu informacje, czyli przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego znajdują się miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jednak plany obowiązują dla zaledwie 1/3 terytorium Polski. W sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Warto to zrobić jeszcze przed zakupem działki, żeby sprawdzić, czy w danym miejscu może powstać planowany budynek. W przypadku niektórych inwestycji niezbędne będzie także uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Przed nabyciem działki inwestor powinien również sprawdzić, co wcześniej znajdowało się na danym terenie. Istnieje grupa branż, które w związku ze specyfiką swojej działalności są szczególnie narażone na ryzyko szkód środowiskowych, a zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci”, podmiot odpowiedzialny za zanieczyszczenie lub zniszczenie środowiska musi ponieść wszelkie wydatki niezbędne do przywrócenia środowiska do stanu sprzed szkody. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, że zaniedbania powstały w wyniku działań poprzedniego przedsiębiorcy – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Warto dbać o dobre stosunki z sąsiadami

Wydawać by się mogło, że po zatwierdzeniu projektu i otrzymaniu wszelkich zezwoleń na budowę, inwestor nie musi obawiać się problemów prawnych. Okazuje się jednak, że również wtedy inwestycja może być zagrożona np. przez… sąsiadów. Przykładem może być budowa galerii handlowej i biurowca w Poznaniu, przeciwko której protestowali okoliczni mieszkańcy twierdząc, że inwestycja pozbawi ich odpowiedniej ilości światła słonecznego.

Jedna z mieszkanek wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego zarzucając decyzji o pozwoleniu na budowę m.in. naruszenie norm nasłonecznienia oraz dotyczących ładu przestrzennego. I faktycznie - sądy administracyjne orzekły, że w ekspertyzach dotyczących nasłonecznienia organy administracji budowlanej nie wzięły pod uwagę oddziaływania w zakresie nasłonecznienia planowanej inwestycji na wszystkie posadowione w jej sąsiedztwie budynki. Nieprawidłowo dokonano także pomiaru czasu nasłonecznienia sąsiadujących budynków, który według wyliczeń był prawidłowy, ale nie uwzględniał zmiany czasu z letniego na zimowy. Pomimo tego, że inwestor postępował w zgodzie ze wszystkimi dokumentami, procedura ruszy od nowa, co w znacznym stopniu opóźni inwestycję – dodaje Jacek Kosiński.

Obowiązek odbioru budynku 

Nie ma jeszcze komentarzy. Kliknij i dodaj pierwszy!