Ile kosztuje indywidualny projekt domu?

Wybór między projektem indywidualnym a typowym można przyrównać do kupowania samochodu – jedni zdecydują się na tańszą wersję fabryczną dostępną od ręki, ale inni wolą odczekać i dopłacić, żeby wyjechać z salonu autem z bogatszym wyposażeniem, chromowanymi felgami i w ulubionym kolorze. Z projektem architektonicznym jest tak samo: indywidualne rozwiązania to większa satysfakcja, ale też wyższe koszty – o jakich kwotach mowa?

Chcąc udzielić odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników. Pierwszym z nich jest metraż domu – im będzie większy, tym wyższe koszty wchodzą w grę. Kolejny to stopień skomplikowania projektu, który zależy przede wszystkim od zaawansowania wyposażenia instalacyjnego. Mówiąc prościej, postawienie np. domu z basenem będzie droższe od budynku, który go nie posiada. W tej kategorii mieszczą się również wszelkiego rodzaju rozwiązania czyniące dom inteligentnym oraz energooszczędnym.

To na przykład pompy ciepła, wentylacja mechaniczna z rekuperacją i wiele innych rozwiązań dostępnych na rynku – mówi Łukasz Lewandowski z biura architektonicznego Struktura. – Cenę w oczywisty sposób podnosi też projekt ogrodzenia, ogrodu czy wnętrz, które bywają uzupełnieniem projektu zasadniczego. Wbrew obiegowej opinii, styl budowy domu nie ma kluczowego znaczenia dla wyceny projektu. Nieprawdą jest, że domy o nowoczesnej bryle zawsze są droższe od tradycyjnych. Ich konstrukcja może być prosta, dzięki czemu wycena nie wzrośnie – dodaje.

Zanim przystąpimy do szacowania kosztów, warto wiedzieć, co kryje się pod pojęciem indywidualnego projektu architektonicznego. W większości przypadków składa się on z trzech części: projektu koncepcyjnego, projektu budowlanego oraz projektu wykonawczego.

Projekt koncepcyjny ma na celu przedstawienie inwestorowi pomysłu na budynek: pokazuje uproszczone rzuty wszystkich kondygnacji, przekroje przez budynek, rysunki elewacji z podaniem materiałów elewacyjnych, szkice perspektywiczne pokazujące go w ujęciu przestrzennym oraz, opcjonalnie, wizualizacje. Warto podkreślić że projekt koncepcyjny powstaje jako odpowiedź na indywidualne potrzeby konkretnego odbiorcy i w ścisłej współpracy z przyszłymi użytkownikami tak, aby przyjęte rozwiązania spełniały wszystkie oczekiwania zainteresowanych. Jednym słowem projekt ma być jak garnitur skrojony na miarę – mówi Anna Misiura z biura architektonicznego Kabarowski Misiura Architekci.

Projekt budowlany jest to projekt sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, którego celem jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zawartość projektu budowlanego jest określona przez „Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”.

Projekt wykonawczy obejmuje szczegółowe projekty architektoniczny, konstrukcyjny oraz projekty instalacyjne wraz podaniem szczegółowych wymiarów, zastosowanych produktów, z rozrysowanymi kluczowymi detalami, zarówno architektonicznymi, jak i konstrukcyjnym – innymi słowy ze wszystkimi informacjami niezbędnymi do poprawnej realizacji budynku.

Przed wyborem architekta dla pewności trzeba więc sprecyzować, na co składa się wycena. Ujmowanie w niej trzech wspomnianych projektów to standard, choć może się zdarzyć, że architekt określa ją wyłącznie w odniesieniu do projektu koncepcyjnego i budowlanego, a za projekt wykonawczy trzeba dopłacić dodatkowo, lub – projekt wykonawczy obejmuje wyłącznie zakres architektoniczny i konstrukcyjny z pominięciem projektów instalacyjnych.

Zakres indywidualnego projektu architektonicznego w sposób zasadniczy odróżnia go od projektu typowego, czyli katalogowego, będącego de facto projektem architektoniczno-budowlanym czyli niepełną wersją projektu budowlanego. Oznacza to, że przed wystąpieniem do urzędu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę musi on zostać adaptowany do konkretnej lokalizacji, tzn. sprawdzony pod kątem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub – w razie jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy oraz uzupełniony o projekt zagospodarowania terenu (sporządzony na mapie do celów projektowych) wraz z opisem.

Projekt katalogowy należy również uzupełnić o wszystkie niezbędne opinie i uzgodnienia takie, jak m.in. warunki przyłączenia, uzgodnienia lokalizacji zjazdu, uzgodnienie lokalizacji przyłączy jeśli wykraczają poza działkę inwestora itp.

Powinno się również wykonać badania gruntowe w celu weryfikacji czy istniejące na działce grunty nie odbiegają parametrami nośności od gruntów przyjętych w projekcie katalogowym. Oczywiście, wspomnianej adaptacji musi dokonać architekt oraz projektanci branżowi z właściwymi uprawnieniami, co również wiąże się z kosztami, które trzeba dodać do ceny typowego projektu.

Ile to kosztuje?
Przy odpowiedzi na to pytanie do wspomnianych warunków dołącza jeszcze jeden czynnik: lokalizacja. Wycena projektów indywidualnych różni się w zależności od regionów. Zachodnia Polska i duże miasta jak Kraków czy Warszawa często dyktują wyższe ceny.

Mając to na uwadze, dolną granicę wyceny można ustalić na ok. 130-150 zł za metr kwadratowy, przy czym firmy o ugruntowanej renomie, mające na koncie nagrody i wyróżniające się realizacje, windują ją do około 250 zł za metr lub nawet więcej. Co prawda projekt można zamówić taniej, jednak koszt kilkudziesięciu złotych za metr za projekt indywidualny to już dumping cenowy, który nie daje gwarancji jakości ani rzetelności wykonania.

W razie wątpliwości dotyczących kosztów, warto przejrzeć oficjalne zasady wyceny prac projektowych SARP – Stowarzyszenia Architektów Polskich. Zgodnie z nimi, za cenę projektu przyjmuje się określony procent kosztu budowy obiektu, którzy w przypadku standardowych domków jednorodzinnych wynosi od niecałych 3% do ok. 7,5% w zależności od wartości planowanych kosztów robót budowlanych oraz tzw. kategorii złożoności projektu.