Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej?

Zdecydowałeś się na zakup mieszkania, które jeszcze jest w fazie budowy? Jeśli tak, na pewno spotkasz się z umową deweloperską. Czym jest, do czego zobowiązuje i na co zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i przeniesienia jej na nabywcę, w zamian za wynagrodzenie z tego tytułu. Innymi słowy, umowa deweloperska ma na celu ochronę praw nabywcy - klienta, kiedy przedmiot samej umowy jeszcze nie istnieje.

Umowę deweloperską regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, popularnie nazywanej ustawą deweloperską. Zastąpiła ona umowę przedwstępną, przy której dochodzenie praw klienta było utrudnione, gdyż nie miała ona charakteru aktu notarialnego.

Umowę deweloperską zawierają dwie strony, deweloper i klient, w obecności notariusza – mówi Teresa Witkowska, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu RED Real Estate Development. Obowiązek podpisania tej umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Ustawa reguluje sztywno podział: deweloper i nabywca płacą po połowie – dodaje ekspertka.

Dzięki formie aktu notarialnego dodatkowo zabezpieczane są interesy klienta – notariusz, pełniąc zawód zaufania publicznego, gwarantuje rzetelność procesu zawarcia umowy.

Ustawa określa jasno – przy podpisywaniu umowy deweloperskiej obowiązuje obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy – zaznacza Teresa Witkowska.

W praktyce oznacza to, że notariusz jest zobowiązany do przesłania wypisu aktu notarialnego obejmującego ten wniosek notariusz obowiązany do właściwego sądu rejonowego. Co istotne, tego wymogu nie da się też podważyć.

Co zawiera umowa?

Umowa deweloperska musi zawierać kilka kluczowych elementów. Wśród nich znajduje się cena nabycia nieruchomości, kluczowe informacje o nieruchomości – m.in. powierzchnia, położenie, stan prawny i istniejące na nieruchomości obciążenia hipoteczne i służebności, termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, wysokość i terminy lub warunki spłat.

Ważnym elementem umowy deweloperskiej, jest określenie harmonogramu płatności. Dobre warunki pozwalają kupującemu ograniczyć ryzyko i nie ponosić dużych kosztów kredytu w trakcie budowy – przekonuje Teresa Witkowska z RED Development. Najkorzystniejsze dla klientów systemy płatności to 10/90 i 20/80, czyli płatność jednej „raty” po podpisaniu umowy deweloperskiej – środki te mogą pochodzić z wkładu własnego – a resztę dopiero przy odbiorze mieszkania. Dzięki temu nie musimy spłacać kredytu przed wprowadzeniem się. Takie warunki, które u nas są standardem, oferują jednak nieliczni deweloperzy - podkreśla Teresa Witkowska.

Treść umowy powinna być zbieżna z prospektem informacyjnym, który stanowi najczęściej załącznik do umowy. Przed finalnym podpisaniem należy te dokumenty ze sobą porównać – i w razie rozbieżności – wyraźnie je w umowie zaznaczyć.

Czy od umowy można odstąpić?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wylicza szereg okoliczności, w których klient może odstąpić od umowy. Może się to stać, jeśli:

• umowa nie spełnia warunków formalnych, określonych przez ustawę (np. nie zawiera ściśle określonych terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy, określenia powierzchni i układu pomieszczeń mieszkania, czy też nie określa wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej),
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach,
• deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego i załączników,
• informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym,
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,
• deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Deweloper może odstąpić od umowy jedynie, gdy klient nie wywiązuje się z płatności – i jest to ściśle wyznaczona procedura, bez możliwości regulacji postępowania przez stronę deweloperską. W umowach przedwstępnych istniała tu dowolność – deweloper mógł sam wyznaczać metodę postępowania w przypadku braku płatności ze strony klienta.

Jak wyglądają kary umowne za odstąpienie od umowy?

Kary umowne nakładane są w przypadku niedopełnienia zobowiązań wynikających z umowy przez jedną ze stron – na przykład, gdy deweloper przekroczy termin oddania nieruchomości lub nabywca nie dokona zapłaty kolejnej części płatności w terminie. Ustawa nie reguluje sztywno wysokości kar umownych – jest to element, który ustalany jest przez firmy deweloperskie. Warto więc dokładnie przeanalizować zapisy umowa.

Ustawa nie ustala sztywno wysokości kar umownych i jest to element, który może być poddany negocjacji – mówi Teresa Witkowska. Co ważne jednak, w sytuacji, gdy klient otrzyma negatywną decyzje kredytową odstępujemy od umowy nie naliczając kary - podsumowuje Teresa Witkowska.